Размер шрифта: A A A
Цвет сайта: A A A A
Вернуться к обычному виду



  • В администрации Промышленного района города Ставрополя проведено очередное занятие в Школе грамотного потребителя

    3 декабря 2019


28.11.2019 в администрации Промышленного района города Ставрополя проведено очередное занятие в Школе грамотного потребителя, в котором приняли участие представители управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК, многоквартирных домов с непосредственной формой управления, председатели советов многоквартирных домов, жители города Ставрополя.

Тема очередного занятия  «ТСЖ как способ управления многоквартирным домом. Плюсы и минусы».

         Жилищный кодекс РФ (ч. 2 ст. 161 предусматривает три способа управления многоквартирным домом (МКД):

•       непосредственное управление собственниками (не более 30 квартир);

•       управление управляющей компанией (УК);

•       управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным строительным кооперативом (ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом.

Способ управления определяет общее собрание собственников помещений МКД и может изменить его в любое время на основании своего решения.

Товарищество собственников жилья – не самый распространенный способ управления МКД, между тем он считается одним из наиболее эффективных.

ТСЖ является некоммерческой организацией, и признается одной из организационно-правовых форм товарищества собственников недвижимости (ТСН) (ст. 135 ЖК РФ).

ТСН – это добровольное объединение собственников недвижимости (помещений в здании, в том числе в МКД, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

В отличие от ТСН в ТСЖ могут объединяться только собственники помещений в МКД либо нескольких МКД или в жилых домах.

Термин ТСН появился в сентябре 2014 года и не отменил понятия ТСЖ. Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

В Ставропольском крае обслуживают и управляют жилым фондом созданы и действуют порядка 860 ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ

Считается, что товарищество – это один из наиболее эффективных способов управления. В первую очередь, потому, что в его состав входят сами собственники помещений в доме и они заинтересованы в том, чтобы дом содержать в хорошем состоянии: сами решают, когда выполнять те или иные работы в доме, принимают решение об источнике их финансирования, свободны в выборе подрядчика, имеют прямой контроль над хозяйственной деятельностью, оперативно решают возникающие в доме проблемы.

ТСЖ, в отличие от управляющей компании, не является коммерческим предприятием и не преследует целью своей деятельности извлечение прибыли.

ТСЖ может накапливать средства на капитальный ремонт на специальном счете МКД (п. 2 ст. 175 ЖК РФ), что тоже дает определенные преимущества. Можно провести капремонт раньше срока, установленного региональной программой, самим выбрать подрядчика и контролировать ход работ. 

Товарищество оплачивает коммунальные услуги поставщиков напрямую со своего банковского счета — это минимизирует издержки, исключает возможность возникновения задолженности за длительный период.

Кроме того, организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью получения дополнительного дохода, который можно направить на благоустройство и ремонт МКД или сократить за счет этих средств расходы на содержание общего имущества.

Еще один немаловажный факт, отмеченный риэлторами, – жилье в таких домах ликвиднее.

Есть и минусы. Самый главный – риск ошибки в кандидате на пост председателя.  Не факт, что он будет надежным и подход к управлению домом не будет формальным. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно проявлять гражданскую активность. Посещать все собрания владельцев жилья, регулярно запрашивать отчетность товарищества.

ТСЖ для активных собственников, которые готовы самостоятельно решать финансовые вопросы, вести претензионную работу с неплательщиками, организовывать капитальный ремонт, контролировать выполнение работ и т.д. Многие не решаются создавать ТСЖ, так как боятся ответственности.

 

Нормативно-правовая база

Основными документами, регламентирующими деятельность ТСЖ по управлению МКД, содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг также, как и в случае управления домом УК, являются:

·        Жилищный кодекс РФ;

·        Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170)

·        Правила осуществления деятельности по управлению МКД (постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416)

·        Правила содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491)

·        Правила предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).

Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Решение о его создании считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).

Протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений.

ТСЖ на несколько МКД может быть создано, если эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. При этом решение о создании ТСЖ, утверждении устава, выборе членов правления, лица, уполномоченного представлять интересы собственников и выборе председателя ТСЖ принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данных домах.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ и правление товарищества.

Общие собрания

Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества для решения вопросов функционирования этих объединений.

Не путать с общим собранием собственников (ОСС) помещений в МКД!

Общее собрание членов ТСЖ не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС. Например, создание ТСЖ и принятие его устава - это прерогатива общего собрания собственников МКД, а изменение устава - прерогатива общего собрания членов ТСЖ. К компетенции ОСС также относятся вопросы:

·        о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте;

·        о пределах использования земельного участка;

·        об использовании общего имущества дома третьими лицами.

В рамках общего собрания членов ТСЖ принимаются решения по таким вопросам как:

·        реорганизации и ликвидации ТСЖ;

·        избрание членов правления, членов ревизионной комиссии, председателя правления ТСЖ (если предусмотрено уставом);

·        установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

·        утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

·        принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

·        определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

·        утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, отчета о выполнении такого плана:

- утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет;

- утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

- утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

·        рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;

·        принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, положения об оплате их труда;

·        определение размера вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

 

Устав ТCЖ

Устав ТСЖ – это главный документ, на основании которого выстроена вся деятельность в товариществах, а именно взаимоотношения между товариществом и жильцами дома.

В уставе ТСЖ обязательно указывается:

·        наименование товарищества, включающее слова «товарищество собственников жилья», место нахождения, предмет и цели его деятельности;

·        порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ;

·        состав и компетенции органов управления товарищества и порядок принятия ими решений, в том числе, по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

·        состав и компетенции ревизионной комиссии или ревизора товарищества.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, товарищество вправе:

·        предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;

·        надстраивать, перестраивать часть общего имущества (в соответствии с установленным законом порядком);

·        получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для строительства жилых домов, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

·        осуществлять за счет собственников помещений в МКД застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

·        заключать сделки и совершать другие, не нарушающие закон действия.

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество.

По запросу собственников, не зависимо от членства в ТСЖ правление:

·        предоставляет информацию о своей деятельности;

·        выполняет требования относительно качества коммунальных услуг и выполнения работ;

·        предоставляет документы для ознакомления (устав ТСЖ, реестр членов товарищества, протоколы собраний, финансовые отчеты, сметы доходов и расходов, отчеты об их выполнении, техническую документацию и т.д.)

 

Права и обязанности ТСЖ

Товарищество вправе:

·        заключать договор управления МКД и другие договоры, обеспечивающие управление домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества;

·   определять смету доходов и расходов на год (затраты на содержание и ремонт общего имущества, на капитальный ремонт и реконструкцию МКД, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, на другие цели, не противоречащие закону и уставу ТСЖ);

·      устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество;

·        выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;

·        пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

·        выбирать подрядчиков и оплачивать их услуги;

·        продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В обязанности членов ТСЖ входит:

·        поддерживать порядок в доме, чистоту и сохранность общедомового имущества;

·        представлять законные интересы собственников помещений;

·        вести реестр членов товарищества;

·        предотвращать или прекращать действия третьих лиц, которые противоречат интересам собственников.

 

Полномочия правления ТСЖ

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

В уставе ТСЖ необходимо закрепить срок полномочий правления и его председателя, а также ревизионной комиссии ТСЖ. Максимальный срок полномочий — 2 года.

Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Полномочия, которые на законодательном уровне закреплены за правлением ТСЖ:

·        составлять смету доходов и расходов товарищества на соответствующий год, отчеты о финансовой деятельности;

·        заключать договоры на управление МКД.

·        нанимать и увольнять работников для обслуживания МКД.

·        заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД.

·        вести реестр членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность.

·        созывать и проводить общее собрание членов товарищества.

 

Полномочия председателя правления ТСЖ

Председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления ТСЖ:

·        подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

·        разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, положение об оплате их труда;

·        утверждает иные внутренние документы товарищества.

 

Управляющий в ТСЖ

Управляющим может быть лицо (физическое или юридическое), которого наняли исполнять управленческо-административные функции по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Управляющему не обязательно обладать собственностью в МКД и состоять в правлении ТСЖ.

Управляющий вступает в должность по взаимной договоренности сторон, с ним можно заключить гражданско-правовой или трудовой договор. В ТСЖ решение привлечь управляющего чаще всего принимает правление или председатель.

 

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ

В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия ТСЖ:

·        проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества; представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки;

·        представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

·        отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

 shkola_grammotnogo_potrebitelja_1.jpg



Возврат к списку